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內容來自sina新聞
樓市回暖不明顯 房企年底沖刺跑量
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??“一手房實際成交量並沒有太大提升。不管是萬科還是其他品牌房企，年底的任務都是全力跑量。”合生創展華北區營銷總經理劉蕓岐對21世紀經濟報道記者表示。
??東亞新華地產營銷總監賈玉鵬也有同樣的感受。“政策利好所帶來的市場回暖不是特別明顯。”
??相關機構數據顯示，2014年11月，全國100個城市（新建）住宅平均價格為10589 元/平方米，環比下跌0.38%，為連續第7個月下跌，跌幅縮小0.02個百分點。房企仍然在用以價換量的方式沖刺業績。
??全聯房地產商會創會會長聶梅生在“中國寫字樓綜合體發展論壇第十一屆年會”上表示，預計11月成交量會下降一點，房價軟著陸會出現，房地產市場需要用一個季度時間去庫存，當然，過程也是比較痛苦的。
??開發商的壓力
??本輪降息對房地產市場的刺激作用並非如以往周期一樣有著明顯反應。但整體而言，二手房市場表現要明顯好於新房市場。
??北京市住建委公佈數據統計，11月北京市二手住宅網簽成交量為11180套，為年內首次突破萬套，網簽量環比上月上漲25%；新發佈房源套數為10128套，環比上漲17.6%。
??鏈傢地產市場研究部張旭表示，“9·30”新政（指央行出臺的“認房不認貸”政策）使大量需求集中釋放，而由於網簽的滯後特點，多數成交在11月才顯現出來，但實際上11月的真實情況是降溫的，其中包括市場實際成交量比10月下降瞭3成，新增客源量也下降瞭約一成左右。這主要是由於9·30政策所釋放的改善性需求持續性不強。
??賈玉鵬認為，二手房市場狀況好於新房，很大程度上是由於業主主動降價而帶來的成交量。“目前市場上主要是剛需客戶，很少有投資型客戶。一旦有政策房屋二胎 民間房屋二胎最高可增貸多少怎麼貸款比較會過件利好出來，一些業主由於害怕房價反彈而加緊入市。”
??據鏈傢地產市場研究部統計，11月北京市二手住宅成交均價為28339元/平方米，環比下降1.5%，同比去年同期下降4.8%，成交均價年內（1-11月）累計降幅為3.6%。
??相比二手房，新房市場相對遜色。賈玉鵬表示，新房市場由於庫存量較大，買房人並不著急。因此，除去摻雜的保障房數據，成交量並未感覺有明顯的回暖。
??亞豪機構副總經理任啟鑫表示，從歷史規律看，降息之後伴隨成交回升的是價格的攀升，尤其是2008-2009年這輪周期當中，從北京商品住宅量價走勢圖中可以看出，2009年房價出現明顯向上的曲線，年尾比年初房價漲幅高達80%；而在2012年降息周期當中，房價漲幅雖然不像前一周期那麼大，但也呈現出曲折向上的曲線。但是此輪降息之後，北京由於房價基數和庫存均過高，商品住宅成交均價不會是快速上升趨勢，而是會維持一段時間平穩。
??劉蕓岐認為，隨著信息透明度的提高，老百姓投資渠道也開始多元化。短期內選擇房產為投資品的客戶也分流到其他領域。
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??“由於2014年一整年銷售壓力比較大，今年各傢房企銷售任務虧欠都比較多。開發商還是會在年底加速去庫存。”賈玉鵬稱。
??記者瞭解到，11月新房市場成交量再創年內新高的主要原因，既有市場交易氛圍在政策及信貸等利好因素刺激下逐步活躍的因素，也有房企為沖刺年底業績而紛紛加大推盤力度的因素。
??上周，中原監測的21個城市重點項目推盤套數和認購套數均達到年內高位水平，環比前周分別增加74%和73%，新盤認購率在50%。中原監測的40個重點城市數據顯示，11月新建住宅合計成交面積環比上升8%，保持瞭連續5個月的環比上升勢頭，同比上升7%，市場成交量已經達到近四年高位水平。
??為瞭沖擊業績，不少開發商甚至在近期悄悄推出“特價房”來刺激銷售。北五環一傢樓盤負責人告訴記者，他們在年底對一些戶型推出瞭“一次性付款86折，全款88折”的特惠。
??根據亞豪機構數據統計顯示，11月北京住宅市場共有32個項目入市，相比上月多出3個。其中包括合生摩爾公館、中信國安府在內的4個純新盤，以及包括路勁世界城、住總金域國際、通州萬達廣場、五礦萬科如園等在內的28個老項目後期。32個項目共新增住宅產品5140套，環比上月增加6%。
??但從定價來看，大部分老項目仍然維持平價甚至低價策略，例如珠江四季悅城此次報價為22000元/平方米，首開香溪郡報價20000元/平方米，均與上次開盤報價持平；而路勁世界城報價22500元/平方米，首開常青藤報價36000元/平方米，相比上次均現小幅下滑。但與此同時，也有少量項目開始出現價格的回漲，例如通州萬達廣場開盤報價32000元/平方米，相比上次開盤每平米上漲5000元，而商住項目朝北8090首期開盤平層報價20909元/平方米，11月再次開盤已上漲至22000元/平方米。
??亞豪機構市場總監郭毅分析認為，基於前期業績低迷的壓力以及需求回暖的動力，越來越多的項目將會加入“以價換量”行動中來，預計未來一段時間內北京樓市整體價格將進入築底周期。但是與此同時，部分項目在換量成功之後，難免會觸底反彈，再度進入“提價周期”，因此對於購房者而言，鎖定需求樓盤，關註價格變動，“該出手時就出手”，才能在這一階段成功“抄底”。
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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-12-04/06565946044081011736661.shtml
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