潘育霖

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內容來自sina新聞

崇菜舊地緩慢開發規避風險

  在地王輩出的現如今，曾經地王的境遇也備受關註。中國房地產報記者近日發現，一度被業界質疑涉嫌囤地的崇文門菜市場地塊(簡稱"崇菜地塊")已經悄然開始動工。

  2011年6月27日，崇菜地塊重磅入市，經過33輪競拍，廣州豐璟房地產開發有限公司以7.1億元的總價力壓新世界、蘇寧，將該地塊納入囊中，樓面價4.32萬元/平方米，溢價近140%，成為北京單價地王。在當年北京土地市場整體冷清的局面下掀起不小熱潮。

  而在接下來的一年半中，該地塊一直未有動工跡象，被業內質疑涉嫌囤地。

  2013年7月11日，中國房地產報記者就此問題向北京市東城區土地儲備中心相關工作人員進增貸2胎行咨詢，得到的答案是"不是已經開工瞭麼，不涉嫌囤地"。

  而合景泰富負責商業項目的相關負責人接受記者采訪時則表示，公司一直在做相關的工作，包括對產品前期設計和項目定位的不斷確定。而如何將地鐵2號線和5號線交會的崇文門站出入口與物業進行聯通也一直在論證中，具體的設計方案還在報批中。不存在囤地的問題。

  業內人士分析認為，地塊拖延施工可能與合景泰富自身財務狀況有關，但也不排除合景泰富想借北京商業地產大漲的勢頭，坐等地價升值。

  地王擱淺

  崇菜地塊東至崇文門外大街，南至東打磨廠街，西至北京電力工程管理中心，北至崇文門西小街。土地面積約6030平方米，建築控制面積16242.7平方米。

  今年年初，中國房地產報記者曾實地探訪該地塊，絲毫未見動工跡象。

  7月8日，中國房地產報記者再次來到該地塊看到，地塊被兩米高的藍色鐵皮圍欄封擋，裡面有起重機正在作業，透過圍擋，可以看到地塊大部分仍未被挖掘，隻一小部分有挖掘痕跡。地塊西側建起一排簡易工房，有人員站在二層依靠著欄桿聊天。

  中國房地產報記者詢問地塊附近一位修鞋攤主，攤主告訴記者，這個地塊之前一直沒有動工跡象，直到今年6月份才開始有施工車輛進出。

  根據國土資源部《閑置土地處置辦法》中的標準，閑置土地是指"國有建設用地使用權人超過國有建設用地使用權有償使用合同或者劃撥決定書約定、規定的動工開發日期滿一年未動工開發的國有建設用地"；"已動工開發但開發建設用地面積占應動工開發建設用地總面積不足1/3或者已投資額占總投資額不足25%，中止開發建設滿一年的國有建設用地，也可以認定為閑置土地"。對於閑置土地的處理標準，則規定為，閑置一年按照土地出讓價款20%征繳土地閑置費，閑置兩年則無償收回。

  崇菜地塊從拍出到今年6月27日已經時隔兩年，是否涉嫌囤地？為何遲遲未動工？記者聯系合景泰富尋找答案。

  "我相信不存在囤地的問題，相關的工作已經解決瞭，所有的工作都在正常安排中。"合景泰富商業部負責崇文門商業項目的工作人員黎子楓在接受中國房地產報記者采訪時明確表示。

  黎子楓告訴記者，崇菜項目沒有大舉動工的主要原因是公司一直在籌備前期工作，包括市場研究、項目定位、業態定位、設計方案集選等。"我們拿地後很快就邀請瞭五傢設計公司，其中有四傢是境外的，一傢是國內的。經過多輪篩選才最終確定下來項目的設計風格。也與政府部門做瞭很多的溝通。"黎子楓表示。

  除此之外，有關地鐵2號線和5號線交會的崇文門地鐵站出入口如何與商場連通也是一直在論證中。"政府很支持，我們也很希望能夠與地鐵進行聯通，這是件共贏的事情。"黎子楓告訴記者，具體的方案還在報批中，地鐵出入口的具體位置還沒有確定。

  而對於崇菜地塊具體開工時間，黎子楓並未作出明確回應，一二順位直強調不存在囤地的問題。

  中國房地產報記者瞭解到，此前北京市國土局相關負責人在接受媒體采訪時曾表示，對於該地塊是否囤地的問題，還不是十分清楚。但該地塊是2011年6月份成交的，不適用新修訂的《閑置土地處置辦法》，因為新的辦法是在2012年7月1日起才正式施行。

  對此，中國房地產報記者再次致電北京市國土局，相關負責人表示，開發商拿地後是否開工應該是由住建委相關部門進行監督管理，對此情況尚不清楚，該地塊在國土局應該辦理的相關手續沒有問題。

  隨後，記者致電北京市東城區土地儲備中心對崇菜地塊是否涉嫌囤地相關事宜進行咨詢，相關工作人員表示，"現在不是已經開工瞭麼，不涉及囤地的事情。"而為何一年多的時間內未動工，對方並未作出解釋。

  坐等升值 資金鏈遭疑

  對此，亞豪研究機構分析師郭毅分析認為，企業繳納土地出讓金時財務成本就已經生成瞭，與住宅用地不同，商業地產後續投入不多而且資金回籠速度較慢，企業坐等地價上漲不如加快建設回收成本。

  今年2月7日，僅與崇菜地塊一條馬路之隔的崇文門0138-607地塊被北京國瑞興業地產股份有限公司以277780萬元競得，溢價率5.6%，折合樓面價3.2375萬元/平方米。雖然該地塊未能在樓面單價上超越崇菜地塊，但崇文門商圈租金上漲是不爭的事實。

  21世紀不動產蔡宇翔接受記者采訪時表示，崇菜地塊以4.32萬元/平方米的樓面地價成交至今已有近兩年，其間該商圈的租金已上漲瞭20%左右。

  "對於商業來說，商圈是需要大傢一起做起來的，國瑞城拿的地塊寫字樓占比更大一些，等對面項目引入更多的企業和白領後，商鋪招商的機會也更多一點，品牌吸引力不一樣。相對成熟的商圈價值更大。"蔡宇翔分析認為。

  蔡宇翔告訴記者，像這種放緩開工的案例在北京王府井也有過，崇菜地塊體量並不是很大，企業發揮的空間不多，操作能力是一個很關鍵的點，如果定位不明確貿然開工風險很大，所以企業放緩開工還是明智的。而像這種核心地段地塊的獲得也並非人人皆可，往往政府會給予一定支撐。

  一位多次摘得地王地塊並涉獵商業地產開發的開發商告訴記者，一塊地在國土局拍賣後，接下來10個工作日之內企業要與國土部門簽署土地出讓合同，簽署合同之日起一年內要正常開工，但合同中註明瞭如遇不可抗力因素可適當延緩開工日期。"其中修建地鐵、城市建設等都算在內。"

  這位開發商表示，根據崇菜地塊的實際情況來看，隻是地鐵出入口設置的問題，並不能成為不可抗力。該開發商分析認為，合景泰富在2011年摘得崇菜地塊的價格比較高，商業後期運營成本還是比較高的。近期合景泰富在土地市場的表現非常活躍，也需要大量資金支持，所以崇菜地塊的延緩建設不排除與公司資金周轉有關。

  中國房地產報記者瞭解到，合景泰富高層在2012年度業績會上曾透露，該公司2013年的銷售目標為160億元，可供銷售項目共計29個，可供銷售面積為200萬平方米。2013年上半年的預售收入按宗預售收入計算達到101.21億元，據此計算，合景泰富今年上半年預售額達到全年目標的50.28%。

  崇菜地塊是合景泰富正式北上進京後拿下的第三宗地塊。2012年，合景泰富在全國7個城市(廣州、蘇州、成都、北京、文昌、上海及天津)擁有的在售項目中，由於項目大部分位於限購區域，銷售受到較大沖擊。在最終實際完成的115億元銷售額中，39%歸功於商業地產。

  "可以看出合景加速向商業地產轉型的意向，但能不能通過崇菜地塊一舉打響北京市場就要看執行團隊的操作能力瞭。"一位業內人士表示，既然地塊已經開始動工，相信資金問題已經得到解決。最終能否成功還需時日驗證。

  對於崇菜地塊的定位，黎子楓在接受中國房地產報記者采訪時表示，希望與旁邊的新世界百貨、國瑞城和搜秀城進行錯位競爭。合景看好崇文門商圈在全北京地區的輻射力，希望能把這個圈子做得更大，項目全部是商場物業不包含寫字樓，定位中高端。希望能與周邊現有物業建立起共贏和互補的關系。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-07-15/09232297120.shtml

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