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  長安街一路向東,距天安門22公裡,城鐵北苑站正對面,一個巨大的工地正在進行樁基作業。施工方中建二局和作業工人中,幾乎沒有人知道這個項目的業主已經完成變更。

北京大望路萬達廣場

  在北京國土局土地變更信息公告欄上,萬達北苑地塊已於今年2月25日完成變更,變更事項是土地受讓人名稱。3月14日,北京萬方置業有限公司(以下簡稱為"萬方置業")獲得土地證,並在次日申領規劃許可證。

  新浪樂居深度報道記者 張盈 餘舒虹/

  頭頂商業地產"一哥"的名號,並承諾大手筆投資,萬達得以異乎尋常的優惠價格攬得北苑地塊。那麼,是什麼驅使萬達甘願把到手的巨大實惠拱手相讓?王健林和孫喜雙(一方實際控制人)這兩富豪榜上的常客之間有著怎樣的淵源?

  新浪樂居獲悉,2011年,一方發行一款信托計劃,募資5億元,在一方下屬公司股權質押和孫喜雙無限責任等措施之外,萬達還為一方提供連帶擔保。王健林對孫喜雙的投桃報李可見一斑。

  "萬達不過是一方拿地的'馬甲',雙方在土地出讓前都安排好瞭,通州區政府的態度是默許。"該匿名人士稱,萬達代人拿地擾亂土地市場秩序,有違法嫌疑。

  萬達文化成立3個月後,萬達宣佈在通州建設北京文化旅遊城。文旅城占地90萬平米,定位涵蓋主體公園、酒店、商業、大型舞臺秀的綜合項目,投資額高達260億元。環球影城進駐通州連年來隻聞樓梯響,萬達文化落戶和文旅城落地取而代之成為通州最大的招商項目。

  2012年11月26日,萬達力壓泛海、一方、保利以14億競得北苑地塊西區部分,樓面地價9014元/平米,高出底價12%。據悉,在此次拍賣中,萬達出價並不是最高,保利出價高達14.8億,仍最終出局。

  可資對比的是,一個月後的12月25日,萬科和首開聯合體在通州臺湖鎮斥資14.2億拿下兩幅土地,扣除公租房的純商品住宅用地單價高達1.3萬元/平米。



  北苑地塊處在東長安街延長線上,京通快速路第一個出口、北苑城鐵站旁,位置較萬科和首開競得的臺湖地塊,遠為優越。

  土融建融雲林崙背土融建融前述匿名信源透露,沒有萬達的幫忙,以一方的市場影響力,中標北苑地塊的可能性不大;即使能夠中標,價格也斷不會如此優惠。萬達把含金量極高的北苑項目出讓,不僅是為瞭回饋合作夥伴,也出於業務重心轉移的需要。

新聞來源http://yt.house.sina.com.cn/news/2013-04-02/10032059178.shtml

  "保利在價格標上得分最高,商務標得分較低,但價格標權重不高,隻得無奈出局。"該消息源續稱,"現在看來,萬達、泛海、一方同臺競地,更像是一場事先策劃的圍標計劃。"

  在一方官網上,北苑地塊被視為公司2012年最大的斬獲。孫喜雙在公司年會上指出,通州城市綜合體是集團進京以來第一個項目,"集團能否成功拓展北京市場在此一舉。"

  去年11月底,大連萬達商業地產股份有限公司(以下簡稱為"萬達")斥資33.2億元競得項目所在的兩幅地塊,並向外界公開表示,擬在這個連體地塊上打造北京第三座萬達廣場。但是時隔不足1月,項目的大部分權益轉售給北京一方控股有限公司(以下簡稱為"一方")。

  4天之後的11月29日,北苑地塊東區部分出讓,萬達梅開二度,以19.2億元競得,樓面地價7786元/平米,溢價率收窄至3.1%。

  工商資料顯示,萬方置業為法人獨資,註冊資本10億元,2012年12月6日成立,登記地址通州區新華北路55號08號,即為北苑地塊所在地。日前,萬方置業打出招聘廣告,並在公司簡介中表示是一方的全資子公司。

  對於土地轉賣,《城市房地產管理法》第39條明確規定:以出讓方式獲得土地使用權,未完成合同約定投資額25%不得轉讓。萬達競得土地後,在土地證辦下之前,數月之內易手他人,究竟合規與否?新浪樂居咨詢的數位京城法律界人士各有持論,意見並不統一,顯示出如此狀態下的土地轉讓在法律上存有模糊空間。

  針對新浪樂居對於北苑地塊轉售一方的求證,萬達總裁助理兼新聞發言人劉明勝選擇瞭沉默。截止發稿前,新浪樂居未得萬達方面的任何回復。

  公開資料顯示,萬達牽頭,聯合泛海、一方、億利資源和用友集團先後在吉林長白山、雲南西雙版納、大連金石灘、海南三亞等地開發建設國際旅遊度假區,總投資額超過1000億元。其中,長白山國際旅遊度假區已於2012年7月開業, 萬達、泛海、一方是前三大股東,分別持有28%、27%和20%的股權。

  "在競拍之前,就有消息說這塊地已經內定給瞭萬達,而傳言往往都是真的。"匿名信源新浪樂居表示。

  據一方內部人士透露,1953年出生的孫喜雙年長王健林一歲,早前做糧油貿易起傢,一方成立之初就投資瞭萬達的股權。

  此後,王健林又借助其他平臺進一步收購萬達的國有股權。截止2011年年底,經過多輪股東之間股權轉讓和兩輪上市前私募,王健林控制萬達62%的股權。

  萬達的"一方"魅影

  北京另一位地產業界人士向新浪樂居分析:"二選一對萬達來說,是更為現實的選擇。在不承擔開發投資主體義務的情況下,還能保持對項目的控制力,一方在北京順利拓展一幅綜合地塊,通州區政府成功招商引資,好像是三贏,事實上保利等潛在開發商卻被剝奪瞭公平競價的機會。"

  內定和圍標虛實

萬達與一方的土地孿生迷局

  雖然地塊以商住混合用地的性質出讓,但持有物業的比重僅為20%。新浪樂居獲得的規劃指標顯示,購物中心建面高達20萬平米,其中地下12萬平米,但地下部分並不計入容積率。如果加上銷售物業的地下建面,整個項目建面多達57萬平米,超出土地出讓規劃指標40%。

  通州區政府在北苑地塊上選擇向萬達讓利,是因為萬達在通州有更大規模的投資計劃。2012年9月,萬達文化產業集團成立(以下簡稱為"萬達文化"),註冊資本50億元,登記地址為通州區新華北街75號。

在萬達以低於市價近五成的價格拿下通州北苑地塊後,隻有為數很少的人知道王健林會把地塊迅速轉讓給一方集團。他為什麼選擇這麼做?

  前述匿名信源告訴新浪樂居,在萬達與通州區政府的談判中,北苑地塊成瞭文旅城落地通州的先決條件。目前,文旅城用地的拆遷已經展開,通州承諾今年年底前向萬達供地。

  此後,通州萬達廣場成為通州一直推進的重大招商項目,但最終出讓要通過北京市國土局的競價程序。消息人士透露:"由於北苑地塊體量龐大,為防止拍出總價地王加強房價上漲預期,主管副市長陳剛建議將地塊分拆成兩次出讓。"

  公開資料顯示,2001年,孫喜雙設立一方,以大連為大本營進行房地產業務開發。2011年,孫喜雙一方把集團總部從大連遷至北京東三環的萬達廣場,這同樣是萬達總部所在地。

  大成律師事務所的一位資深律師向新浪樂居表示,"39條"是針對二級市場土地交易本身,法律不禁止涉及土地的公司股權買賣。雖然程序合法,但不代表這樣的做法無可指摘,目前這在法律上是模糊地帶。

  據悉,保利也參與瞭招標,出價再度超過萬達,但終未能扭轉局面。

  一方入股開啟萬達的私有化進程,王健林得以摘除紅帽子困擾。重溫王健林早期創業的經典橋段:1988年,時任西崗區政府辦公室主任的王健林"跳槽"來到大連西崗住宅開發有限公司,這傢區屬企業是萬達的前身。

  有媒體調閱瞭萬達成立以來的所有工商資料。1992年,大連萬達房地產總公司(原西崗住宅開發公司)引入華信信托等五傢公司發起設立股本制公司,註冊資本1.2億元。在接下來的10年中,萬達的股權結構保持穩定,並以大連為中心,開發瞭多個純住宅項目。

  2002年,萬達由住宅向商業地產轉型,私有化進程同時啟動。大連萬達房地產總公司將持有的3000萬股轉讓給北京合興投資有限公司(以下簡稱為"北京合興"),轉讓價5000萬元。同時,華信信托也將其持有的600萬股作價1220萬元轉讓給北京合興。至此,北京合興持有萬達3600萬股,占比30%。

  由於無法取得大連萬達房地產總公司的財務數據,上述國有股權轉讓價格是否公允不得而知。但北京合興6220萬元收購30%股份,意味著對前者100%股權的估值隻有約2億元。即便是2001年,這一估值亦與業界認知的萬達資產規模有很大的偏差。

  工商資料顯示,北京合興法人為孫喜雙,註冊資本1000萬元,孫喜雙、王健林、董學林分別持有50%、30%和20%的股份。該公司2011年12月成立,2007年9月註銷,存續期間並沒有實際業務。由此判斷,這傢公司成立的目的,很可能就是為瞭幫助王健林實現對萬達國有股權的收購。

  保利出局的命運似乎早就是註定的。新浪樂居獲得的一份通州區政府文件顯示,早在2010年5月,北苑地塊就是通州國際新城建設的推介項目,並特意標明萬達有明確投資意向。

  目前,萬達的股東中不復有北京合興。考慮到孫喜雙有可能安排其他公司承繼北京合興的股權,但持股比例也會受到很大的壓縮。

  王健林請進孫喜雙開啟萬達前身的私有化,並徹底摘掉瞭紅帽子;孫喜雙通過北京合興最多時控制萬達30%的股權,以萬達現在的市場價值計,無疑可視作中國最成功的股權投資之一

  但正如王健林以超乎尋常的低價將股權出售給孫喜雙一樣,北京合興持有的股權也隻是一個象征數字。真實的價值厘定,有賴於王健林和孫喜雙之間的信任關系,或者還有在此基礎上訂立的私下協議。

  從2002年股權轉讓之後,一方開始與萬達如影隨形。2004年,萬達在北京CBD開發萬達廣場,一方是合作夥伴;2007年,一方聯合京糧集團開發的商業項目龍德廣場開業,萬達影城作為主力店第一批進駐;2009年,一方加入萬達牽頭的民企團,簽約長白山國際旅遊項目,進軍旅遊地產開發;2010年,一方入股萬達院線。

  "我不理解政府在利益受損的情況下,還能放任這樣的事情發生。"他說。

  有匿名信息源向新浪透露,整個事情的梗概是:萬達憑借在商業地產領域的話語權,通過安排合作夥伴圍標低價競得土地,再變更土地受讓人巧妙規避土地法規限制,將項目轉售給一方。

  在成為商業地產的第一名片之後,王健林開始重新規劃萬達集團的資產佈局,在加大2胎設定怎麼貸款比較會過件投入長白山、西雙版納國際旅遊度假區之後,又在2012年啟動命名為"追夢城"的超大型綜合體。

  王健林曾高調表示:城市綜合體已經有模仿者,旅遊度假區可能有模仿者,文旅城杜絕模仿者。將來追夢城會成為一個即使有圖紙,別人也不敢做的項目,萬達會在全球范圍內申報知識產權。目前,追夢城已經在北京和南昌落地。

  萬達城市綜合體定位城市副中心,不少中心城市佈局數個萬達廣場,荊州、龍巖、金華、江陰等三四線市縣城市的萬達廣場也開始營業--城市地理空間的黃金地段幾乎悉數被萬達占據。商業綜合體的仿冒和同質化競爭也讓王健林不勝其擾,他的選擇是進入體量更大的旅遊文化綜合項目。

  通州文旅城投資額更大,其中也包括體量龐大的商業中心,萬達在同一個區域運營兩個大型商業項目,一定程度上會陷入雙手互博的境地。

  通州北苑地塊合計建面40.19萬平米,33.2億元出讓,樓面地價8261元/平米。而若計及17萬平米地下規劃建築面積,該地塊的樓面單價甚至低於6000元/平方米。"這塊地的合理樓面單價至少在1.2萬元/平米。"消息人士續稱。

內容來自sina新聞

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