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標桿房企業績分化明顯 面臨資金壓力考驗



  截至8月28日,包括"招保萬金"四大龍頭房企在內的115傢上市房企曬出瞭上半年"成績單"。盡管上半年房企營收總體呈上升趨勢,但凈利潤不升反降,行業呈現增收不增利的局面。隨著市場調整的深入,"招保萬金"四大房企也出現瞭分化。萬科和保利地產躋身"千億軍團",凈利潤繼續增長;而招商和金地還在500億元左右徘徊,凈利潤出現下滑。

  今年下半年,在去庫存壓力下,回籠資金、保障資金安全將是房企面臨的極大考驗。房企供貨高峰也將大多集中在下半年,市場競爭加劇。

  業績分化

  從四大龍頭房企發佈的半年報來看,兩傢凈利潤同比增長,兩傢凈利潤大幅下滑。

  其中,在房地產行業調整的態勢下,保利地產和萬科A兩大房企保持瞭逆勢增長。保利地產半年報顯示,公司實現營業收入339.99億元,凈利潤38.22億元,同比分別增長11.31%和12.19%。萬科半年報顯示,其上半年實現營收409.62億元,同比微降1.04%;歸屬於上市公司股東的凈利潤為48.09億元,同比增長5.55%。

  相比之下,其餘兩傢的業績則顯得比較慘淡。金地集團半年報顯示,公司在營收達到90.84億元同比上升3.29%的情況下,凈利潤卻僅僅1.58億元,大幅下降49.91%,位居四巨頭墊底位置。招商地產同樣陷入業績大幅下滑的窘境。公司上半年營收160.47億元,同比下降0.54%,凈利潤17.85億元,同比大幅下降30%。

  "'招保萬金'四大房企的分化由來已久,萬科龍頭地位屹立不倒,凈利潤同比增長5.55%,雖然低於預期,但是總體業績尚好,目前運用互聯網思維,降價跑量,實現去庫存,促銷售;金地近些年因為戰略失誤、人事變動,錯失發展良機,今夕不比往日,早已被其他房企所超越,上半年凈利潤降幅近乎腰斬;保利地產上半年業績良好,凈利潤同比增長12.19%,上半年銷售完成率超過50%;招商地產凈利潤、營業總收入同比下滑,企業下半年目標實現壓力大。"中投顧問房地產行業研究員殷旭飛告訴本報記者。

  除業績分化明顯外,四大龍頭房企的毛利率也不容樂觀。其中,隻有保利地產實現毛利率增長,公司房地產結算毛利率為32.27%,同比增長1.36個百分點。其餘三傢房企毛利率均同比下滑。萬科上半年房地產業務毛利率為21.88%,同比下降1.90個百分點,繼續呈現下滑態勢。金地集團半年報顯示,房地產業務毛利率為21.35%,同比下降5.81%; 招商地產上半年的毛利率由33%下降為28%。從四大龍頭房企來看,重點佈局的華東、華南等傳統樓市興旺區域在今年卻成為調整的重災區以及轉型短平快產品以促進銷售等市場因素,成為影響上述公司毛利率的重要原因。

  值得註意的是,有國企背景房企的盈利優勢在行業分化中更加凸顯。四大龍頭房企中,市場化程度較高的萬科和金地,毛利率基本都在20%左右,而央企代表保利和招商,目前依然保持32%和28%的較高毛利率。

  "下半年房企仍然面臨較大的挑戰和資金壓力,市場局面沒有明顯好轉,而不少房企上半年銷售業績完成不好,下半年是實現既定銷售業績的關鍵時期,因此對於不少房企而言'金九銀十'將是促銷跑量的關鍵時期,四大房企也將抓住這一機會,實現銷售回款的增加。因此,隨著眾多項目的入市以及房企爭相打出促銷牌,市場競爭程度加劇。" 殷旭飛表示。

  資金壓力

  "從房企公佈的上半年業績報告來看,四大房企的凈負債率除萬科微降之外,其他三大房企的凈負債率均有不同程度的上升。其中保利地產上半年凈負債率更是高達118.8%,居四大地產巨頭之首。而招商地產的凈負債率從去年的23%上升到今年的41.2%,增幅最大。由此可見,即使是大型房企資金鏈壓力上升較為明顯,總體看風險也在可控范圍內。" 殷旭飛說。

  整體來看,房企的資金狀況呈進一步惡化態勢。據統計,今年上半年115傢房企中有42傢凈負債率超過100%的安全警戒線,占到統計總數的近四成,而去年這一數字僅27傢。

  因此,去庫存、加速周轉已成為下半年房企保證資金安全、提升業績的當務之急。四大龍頭房企也無一例外地都將大量供貨集中在下半年。

  金地公告顯示,公司下半年可售總貨值約900億元,其中存貨約570億元,新推貨值約330億元,去庫存將是金地下半年主要任務。招商地產要完成500億元的銷售目標,下半年無疑也將大量釋放貨量。截至6月底,招商地產在手貨值約270億元,下半年計劃新推約450億元,總貨值超過700億元。

  房地產專傢楊紅旭表示,限購政策有所松動、房貸政策進一步寬松,這些外部環境都有所改善,但房企自身庫存壓力比較大,借助降價跑量以求回籠資金仍是主旋律。

  殷旭飛也表示,大型房企或者央企背景的房企可以通過多方融資以及降價跑量等多種方式來緩解資金壓力,風險比一般小型房企要小。



新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-09-04/08254426653.shtml

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潘育霖

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