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  第一個體會,就是我到紐約以後,包括所有的海外投資人,都面臨著相當於我們剛從鄉下到城裡的生活體驗。

  以下為馮侖演講實錄摘要:

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  我們原來做預算的時候,我們沒有考慮綠色,後來一看邊上高盛已經是金級,那我們隻能做白金級。所以我們把"中國中心"新樓都改造綠色環保的。

  樂居註:萬通控股董事長馮侖此前在"中國企業海外房地產投資高峰論壇上"分享瞭自己一個"農村人"在紐約投資地產的感悟。

  紐約地產投資,太矯情

  所以在紐約,所有的行為都必須按照當地的法律來。

  這種生活體驗大體上包括三件事,第一就是什麼都不會。大傢從鄉下到城裡,就好像一個鄉下妞兒嫁到城裡做媳婦,發現洗頭水都這麼貴,熱水洗澡更貴,馬桶抽水水費也貴,什麼都貴,但是這就是城裡人的生活。

  所以,大傢在紐約投資,一定要有大概投資預算加一倍的心理承受力。

  另外,所有的工人隻能用工會的工人,隻能8小時工作,而且,中間喝咖啡的時間必須保證。

  我們在原世貿大樓的樓頂上做瞭"中國中心",我們做高級用餐,俏江南有興趣,最後發現太矯情,太復雜,要求太高,弄不瞭。後來新加坡的人接手做瞭,他們有國際化的管理餐廳經驗。

  第三個,客戶對好東西的要求特別高,而我們這些"村裡人"不知道好東西的標準是什麼。

  鄉下人到城裡人的生活體驗

  在紐約投資地產的三種模式

  第一個模式,財務投資模式。SOHO張欣做的就是這種模式,在一個成熟的寫字樓裡帶有租約,在經濟周期下行時,以低的價格買一個樓,管理還是原來的團隊,繼續收租。

  我們的邊上有一個國際金融中心,改造的面積沒有郭廣昌那麼大,已經花瞭一億多美金,帝國大廈改造成綠色環保的,花瞭一億美金。所以我們碰到的就是貴,整個在空間經營上我們非常簡單。

  第二個體會就是投資紐約地產,復雜、矯情。鄉下人可以隨地大小便,挖個坑埋瞭,進瞭城,那叫不文明,有傷風化,所以提上褲子還得跟警察討論討論,這個事情該不該辦,你覺得這是天經地義的事,但進城瞭,要在指定的地方辦。

  總體來看,這三種模式在紐約,財務投資的模式要買對周期,開發的模式要找對夥伴,經營的模式要舍得花錢。

  另外,設計非常重要。吃飯是社交的媒介,既然要社交,空間的特殊設計和特色風格,才能吸引客人。所以設計是最重要的,光一個燈光設計都幾百萬。所以現在我們在那做餐飲,不是為瞭讓大傢簡單吃飽,得有空間的風格,用這個來吸引當地居民,挑戰非常大。

  如果你是米其林標準的餐廳,盤子的光潔度,不能粘,甚至溫度都有要求,這是標準。

  在紐約做投資,律師費每天都不得瞭。所有的律師每天一出門就掐表,在路上的時間都要算我的錢。我們跟他討論業務,我說話的時間他也收錢,所以就是貴。

  所有中國人到紐約做房地產,大體上都有這三個心理上的體驗,第一貴,第二矯情,事多,第三服務標準高,對方的客戶要求太具體,太仔細。

  特別是在裝修上,成本的60%是人工。所以我們在最後所有的發展項目中一算帳,不斷去"褶子"。比如你設計一個房子,裡邊設計的特漂亮,達到漂亮效果,人工成本就高。所以,現在能理解美國為什麼室內都這麼簡單,要盡量把"褶子"都去瞭。

  2001年,拉登"強拆瞭"美國世貿中心,美國要重建,於是我們獲得機會,在這棟541米高的大樓的最頂樓,做瞭一個"中國中心"。12年來,我飛瞭60多次紐約,獲得一些體會,與大傢分享。

  這種財務投資模式風險最小。我剛才講的這三件事,它都有道理。因為你就是買,買的時候有點律師費,剩下的事,包括運營管理,原來都有成熟的一套辦法,不需要投資人額外去花錢。所以這種成功率相對比較高。隻要你周期算得準,就OK瞭。

  第二個模式,開發模式。這是萬科在做的事情。開發隻要你的合作夥伴找對,問題不大。萬科現在的兩個合作夥伴,漢斯在北京做瞭公園大道,對中國的地產比較熟悉。另一個合作夥伴在中國有七個項目,這兩傢公司熟悉中國的開發商思維,在當地又是大佬,所以萬科的合作風險不大。萬科用它一貫的競爭優勢,再找到好的合作夥伴,就能夠成功。

  綠地也是第二種模式,但綠地目前沒有固定的當地牛逼的合作夥伴。

  第三種模式,房地產空間的經營。我解釋一下這種模式,房地產是幹什麼的呢?一句話,是創造最有價值的固定的空間。郭廣昌和我們一個模式,是擁有空間,結合經營。價值不在制造上創造出來,而在運營當中創造出來。

馮侖:在紐約投資地產有三種模式

  紐約的人均年GDP是6萬美元,它有很多特殊的要求。比如說凡是跟皮膚接觸的地方,一定隻能用美國的材料。我們當時想用中國的材料,便宜點,不行。因為美國人對生活質量有更高要求。

  再一個困難是經營。比如寫字樓,全中國在紐約寫字樓的租戶中,中資企業租的所有的面積,加起來不超過十萬平米,我們大概是2萬平米的空間,復星集團差不多是16萬平米的空間,都要面臨經營,所以我們隻能以當地市場為主,面臨的問題就是經營這一塊,這也是現在遇到最大的困難。

  在美國,現在所有的建築都要做綠色建築,綠色的建築平均售價比不綠色的要高10%-15%,所以你的建築不達到綠色標準,你就不可能有客人,至少不可能有特別有影響力的跨國公司進入。但是在這一點上,要加多少成本?一般成本至少加15%-30%,做到白金級。

  舉一個例子,我在"中國中心"有一層是俱樂部,俱樂部裝修要上檔次,一平米要七八千美金房屋二胎 房屋二胎借款準備資料,但裝修後以後客人到底來多少,在這個時候還是不精確的,我們經常糾結。

  服務標準特別高

  總之,在美國有這三種模式,如果大傢第一次去投,建議采取第一種模式。如果有點開發能力,找到好的合作夥伴,可以做第二種模式。但是盡量避免第三種模式,因為這個東西就像"村裡的人能管好國貿",我不相信。

  中國人在海外投資房地產,優勢是錢多人少,決策快,拍腦門快,所以美國人現在知道,這個樓賣給中國人,老板上去拍板就行,不需要看那麼多東西。所以我們比較建議大傢用前兩種模式去做。

  我們當時少不更事,比較年輕,12年前,我們跟拉登較個勁兒,你拆瞭我們建,而且要把"中國中心"放到最高。現在是"面子"上做到瞭,"裡子"能不能做到最高境界?一年能賺多少錢?最後發展怎麼樣?還要拭目以待,還希望大傢今後去紐約的時候去看看。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-07-13/09242816709.shtml
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潘育霖

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