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??旨在解決“夾心層”居住問題的自住房產品自入市以來,取得瞭非常明顯的效果,不僅解決瞭眾多傢庭的居住問題,同時對平抑北京房價也起到瞭很好的作用。憑借最初的價格優勢,地段好、配套全的自住房項目受到市場追捧。但隨著自住房項目供應的增加,一些區域的自住房項目遇到瞭銷售難題。同樣是自住房產品,但受到瞭“冰火兩重天”的待遇。對此,業內人士認為,提高自住型商品房的性價比,增加營銷手段等或將成為房企要考量的重要內容。同時,購房者也應該從長遠考慮,不僅要看目前情況,也要關註區域未來的發展前景,避免跟風,理性選房。

??北京市房協秘書長陳志認為,政府和房企應共同努力,打造出市場需要的高性價比產品,這樣才不至於出現供應和需求的錯位。

??在一些自住房項目備受爭搶的同時,另外一些自住房項目卻面臨著銷售困局。

??記者瞭解到,該自住房項目之所以備受追捧與其地理位置和價格密切相關,建工動力港位於東四環百子灣橋東南400米,項目西側為金長安大廈,北側為大成國際公寓,距四環路約200米。該項目總建築面積約5.9萬平方米,由自住型商品住房、辦公和配套商業三部分組成。項目整體容積率3,綠地率30%,建築密度30%。其中自住型商品住房建築面積約為27742.64萬平方米,由一棟南北朝向的板式樓構成,樓號為D棟。主要戶型為約68平米、73平米的一居室共183套,約89平米的兩居室共177套,總套數為360套。

??雖然擁有稀缺的地理位置和成熟的生活配套,但其售價僅為2.2萬元/平方米,而位於南四環外的豐臺白盆窯村地塊中配建的自住房售價為2.9萬元/平米。

??亞豪機構的一份歷史數據顯示,自住型商品房政策自2013年底公佈並開始出讓土地之後,2014年進入開花結果的一年,這一年當中,共有22個自住房項目(包括恒大城定向銷售項目)完成瞭選房並實現簽約。2014年共成交自住型商品房18860套,限定價格最低9500元/平方米,最高22000元/平方米。由於其“比周邊商品房低出30%”,巨大的價格優勢使得其成為市場中的“香餑餑”,大量具有北查詢實價登錄二胎年息借貸增貸轉貸京購房資格的客群放棄瞭對普通商品住宅的關註,轉而投向自住房輪候,並在初期形成一股申購熱潮。隨著後期自住房產品自身弊病的逐漸顯露,一些位置較遠、戶型較差的項目也遭到棄選的冷遇,但是自住房這類產品仍然在2014年給予瞭市場重創。

??其中最為直觀的影響就是其對於低端剛性需求的擠占,2014年自住房實現成交18860套,占全部成交的比重為24%,而其中九成以上均為低端剛需人群,而扣除這部分之後也造成瞭2014年純商品住宅成交出現瞭歷史新低。除去實際成交之外,自住房對於市場的影響還體現在預期方面,除去目前已成交的18860套之外,目前已成交的自住型商品房用地預計還可提供自住型商品房3.6萬套左右,相當於2014年成交量的2倍。

??部分自住房銷售遇難題

??“這個區域裡隻能有一個自住房項目能活下來,對這個區域認可的客戶也就那麼多,所以,我們得趕緊賣,要不就會影響後期商品房的銷售。”某項目內部人士透露。

自住房銷售冰火兩重天 增加營銷手段或成主要內容

??偉業我愛我傢市場研究院經理孔丹認為,造成部分項目銷售不暢的原因主要有以下幾個方面:其一,部分項目定價過高,超出消費者預期。2013年北京整體房價出現明顯回落,使得部分區域的自住型商品房的房價優勢與同區域普通商品房相比逐漸縮小;其二,位置配套不佳,無區域優勢。部分自住房項目距離軌道交通較遠,交通和配套與同區域普通商品房項目有明顯差距,在價格優勢不明顯的情況下,位置和配套的欠缺也成為部分自住房項目滯銷的原因;其三,部分項目設計存在脫離市場的情況,部分自住房項目要麼戶型設計較為落後,與同區域普通商品房相比有較大差距。同時,部分自住房項目戶型設計較大,不太符合中低收入者首次置業的購房需求。再次,金融支持力度不足。購買自住房的客戶大多為中低收入群體,對金融貸款的依賴度較高,在目前首付較高,尤其是貸款利率較高的情況下,購房人負擔的購房成本依然較大。

??提高性價比或是出路

??“從供應量上來看,自住房的供應量目前比較大,在這種情況下開發商的營銷手段也需要多樣化,比如提供多渠道的申購、解答等等。我們代理過不少自住房項目,比如之前金隅的和此次百子灣,都傾註瞭很多的人力。”亞豪機構市場總監郭毅說。

??據報道,金地悅景臺、首創·悅洳匯等自住房項目均已面向所有購房者銷售。而自去年12月起,包括中國鐵建·原香嘉苑、中國鐵建·順新嘉苑、富力惠蘭美居、當代采育滿庭春MOMA、住總正華新國展滿庭芳等在內的9個項目都已將剩餘房源統一對外進行銷售,根據公告,這些項目“不再組織公開搖號,也不再區分優先與非優先傢庭”。

??“實際上自住房項目開發的各類成本和普通商品住宅是一致的,若是缺乏一個高周轉的開發模式,那麼在一個固定售價的情況下,自然會帶來營銷層面的壓力。而且自住型商品住宅的賣點主要是售價低,那麼若周邊物業價格出現下降的情況下,反而會發現此類價格的優勢不存在。尤其是在北京市場出現房價持續低迷的情況下,這反而會削弱此類自住型商品住房的價格優勢。”上海易 居房地產研究院研究員嚴躍進表示。

??百子灣自住房遭爭搶

??熱銷的自住房項目不僅上述一例,2013年底,北京首例自住型商品房項目恒大禦景灣正式開始接受申購登記,15天的網上申購登記期內,共有14.8萬戶傢庭在網上登記,申購比例為74:1。隨後金隅嘉業在京的兩個自住房項目金隅匯星苑、金隅匯景苑累計申購傢庭突破43.7萬,僅優先傢庭就超22萬戶,金隅匯星苑的中簽率達到瞭126:1。

??上述內部人士告訴記者,一般自住房項目隻有兩輪選房機會,如果第一輪沒有選完,可以進行第二輪,如果第二輪結束後還有房源未消化,則這些房源將轉為商品房銷售。“如此一來,自住房的銷售肯定會影響後面純商品房的銷售。”

??嚴躍進認為,部分自住型商品住房的銷售比較好是基於一個賣點的挖掘。有些自住型商品住宅是教育地產、地鐵沿線和品牌地產三大招牌的結合,自然更容易受青睞。而一些位置比較偏、配套差、社區氛圍差的區域,對於申購者來說,自然會舍棄此類物業的申購。

??孔丹也表示,自住房應建立價格優勢,一是提高自住房項目小區容積率,降低項目均價,二是增加小戶型比例,降低套均總價,與同區域普通商品房相比,形成價格優勢,並且要優化產品設計,使自住房項目在戶型設計和工程質量等各方面與同區域同質的普通商品房一致。如果條件允許,盡量針對購買自住型商品房的購房傢庭推出差別化的信貸政策,加大對這部分人群的信貸支持力度。

內容來自sina新聞

??平抑房價作用明顯

??雖然目前來看,在不少房企眼中,部分自住房的銷售存在一定的困難,但從整體市場來看,自從住房入市以來,對區域房價乃至全市的房價仍然起到瞭有效的平抑作用。

??4月1日,北京“最好自住房”項目建工·動力港公開搖號,該項目可供申購的房源約360套,限價22000元/平米。最終通過審核的傢庭約有94182戶,其中優先傢庭共74721戶,非優先傢庭19461戶,中簽比例僅為261比1,眾多購房者的爭搶使其成為北京最火的自住房,近10萬人搶360套房子。融資2胎

??“如此巨大的潛在供應將進一步擠占商品房需求客源,並對其價格體系產生一定沖擊,基於這一判斷,2015年普通商品房市場的剛需型項目,將會面臨到自住房更猛烈的沖擊。”郭毅表示。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2015-04-06/09215990654247568731372.shtml

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