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新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-02-23/08512618495.shtml

  曹鳳林:它的所有的權益還是來源於房東所給的轉租權利。

  曹鳳林:就是關於他跟實際的承租人咱們說的承租人還有剛才黃女士說的,他們之間本身的合同就是一個無效的,而不是說可以解除,本身就應該確認是一個無效的,因為他沒有權利去轉租,但是有一些損失也好,還有一些利益小楊也不是完完全全都能夠要求到,因為本身審核房東的身份的時候是有瑕疵的,但是最基本你要去租這個房子,這個出租人他可以去租,這是審查中基本的,而他卻恰恰忽略瞭這個問題瞭,所以說他可能解除這個房屋,也許可能多要的租金可以要的回來,但是你如果造成你自己其他的損失,很茫然的可能就拿不到,因為本身自身還是有問題的,在租房的過程中。

  在租房的過程當中容易遇到那些麻煩事,哪些方面容易導致糾紛的發生?

  曹鳳林:因為在租賃關系法律有一個明確規定,不論你有沒有明確不能轉租,法律上有規定是不可以轉租的,那麼在合同裡面大傢雙方要明確一下也是想把這件事情更明示一下,而不是說因為寫在合同裡不轉租,你沒有寫就可以轉租不是這回事。

  給大傢的一個提示,這是第一種容易發生糾紛的方面,一個是退押金的時候房屋大傢應該說租房的人和承租人有不同的看法,我們有的時候容易造成一些糾紛,下面我們再來看轉租,剛才曹律師也提示我們,轉租過程中也是容易節外生枝的,我們來看這樣一個案例。小楊大學畢業後在北京的國貿附近找瞭份工作,沒有回湖南老傢。為瞭上班方便,小楊與黃女士簽訂房屋租賃合同,以每月4000元的租金承租黃女士位於後現代城的房屋。小楊沒想到,其剛住瞭兩個月,就被房主米先生找上門來。米先生拿出房產證稱,自己才是該房屋的產權人。黃女士承租瞭他的房子後將房子轉租給瞭小楊。米先生稱,他與黃女士簽訂的租賃合同約定不能轉租,所以要求小楊搬傢。小楊將黃女士起訴到法院,要求解除轉租合同、返還租金並賠償損失。法院經審理認為,房東米先生與黃女士的租賃合同明確約定禁止轉租,如果黃女士擅自轉租未取得房主米先生同意或追認,米先生可單方解除與黃女士的合同,並要求次承租人小楊騰房。因此,一旦房東對無權轉租提出異議,次承租人無法繼續使用所租房屋。所以說這裡面還是有一些風險在其中的,關於轉租這裡面也談到瞭,有的比如說我在租房合同當中明確規定不能轉租的,有的可能都沒有明確規定能不能轉租,這個時候能不能轉租呢?

  曹律師有什麼補充嗎?

  曹鳳林:照片其實也是能夠很直接說明問題的,我們在簽訂合同的時候最主要的是直接明瞭的表達雙方的權利義務以及現狀是最好的,有的時候可能是語言上面形容不瞭現狀,那麼你當時拍一張照片來作為一個證據雙方都來認可,那麼後期也能減少不少的爭議。

  從哪些方面能知道他不是房主?

  這個大傢一定要註意,不能轉租,如果轉租瞭的話,比如說轉租人和次承租人他們的利益怎麼來保護呢?什麼情況呢?

  曹鳳林:其實這些建議還是來自於經驗,你想想租房子首先就是你先辨別,用咱們正常人的眼光看這個東西是不是一個很正常的東西能夠覺得信息是真實的。然後還有就是房東的問題,身份的問題去審核,包括現在房子價格公佈的真假,我們用一個正常的地段來對比,也許可能就是一個虛假的,你先把這些篩選過去以後,產生我們在去找一些比如親戚朋友或者專業人士,你打一個電話你多問幾傢,多詢問給自己一個判斷,我覺得相應會減少不少的麻煩和經歷時間。

  曹鳳林:是這樣,因為包括中介來說,有些房東不願意自己去找房客,咱們說的承租人,他可能找一些中介,因為省事包括房租也好,各種房子維修也都可以方便,但是這個二手房法律存在的意義是在於房主是同意轉租的,它的權利來源是在於同意,必須得同意,如果不同意這個肯定是不合法的,所以我覺得法律意義上能支持他的觀點的時候,也是來源於有房東的認可。

  當互聯網成為尋找房源的主要途徑之後,越來越多的中介機構開始在各類網站上攬客,而為瞭迅速吸引眼球獲得客源,使用虛假信息成為中介公司和中介人員慣用的伎倆。我們來看這樣一個案例:安居客網站上發佈瞭這樣一條房源信息:"安德路小區出租,環境好,住著舒服,就像天天住酒店,日子美。"具有誘惑力的標題,加上精裝修溫馨的室內圖片,讓人很是心動。

  不過大傢也發現近年來,"二手房東"、"二手合同"等名詞也流行起來。"二手房東"是指什麼?為什麼這麼普遍?法律允許這種現象存在嗎?

  據經濟之聲《天天315》報道,春節過後,房屋租賃市場又迎來高峰期。隨之而來的諸如合同欺詐、二房東轉租、網站虛假房源信息等欺騙消費者的案例時有發生。如何規避租房風險?簽合同時要留心哪些貓膩?《天天315》今日聚焦:警惕房屋租賃陷阱。

  曹鳳林:我自己確實沒有過這些經歷,但是身邊的朋友確實有這些經歷,還是有的,然後也多多少少會有麻煩經常的發生,而且有一些現象也挺多的。

  網頁上的信息顯示,這套位於北京安定門地鐵附近的三居室中的一間房,面積有22平米,而租金隻需要1580元。前兩天,記者以租房人身份撥通瞭網頁上留下的中介人員的電話,網頁顯示這套房源的發佈人為柳傑(化名)。他告訴記者,1580元每月的房間已經租瞭出去,但是同一套房子中的另外一個合租房間可租,租金在1800元,他還在電話中告訴記者,這兩間房是同一套房子,環境肯定差不瞭。 第二天記者如約來到房間內看房時,卻有點失望。中介人員所說的1580元每月的房源,實際上是客廳的隔斷間,"裡面隻能放一張床,很小,已經租出去一兩個月瞭。"因房間內已經住人,無法看到房間內真實的情況。而記者仔細查看這套房源的帖子發現,中介發帖的時間為記者看房的兩天前。網上真假房源混雜、惡意做低價格的現象是不是很普遍?導致這種狀況發生的原因是什麼?我們在這給大傢梳理一下背景,梳理一下原因,包華?

  大傢為什麼會傾向於一年一調整?

  包華:我個人碰到的情況大概是這樣,第一個來講的話就是雙方對於房屋狀況這塊,約定的不是特別清楚,在這種情況下就會出現一個我交房時候房屋現狀和我最終還房時候的房屋現狀,可能兩者之間在對比過程中雙方可能會有一個爭議,我交給你的房子這塊就是好的,然後也就是說你交給我時是壞的等等,也就是在房屋交接過程之中會由於約定的不明導致雙方一些爭議,當然因為我租房都會有押金瞭,所以這個押金能不能還、還多少,大傢開始扯這個事情,這是我們經常見到的。還有一個就是房屋維修的問題,昨天我個人在一個(聽不清)開庭的時候,有一個會一天說的都是關於一個房屋維修的問題,也就是這個房屋維修到底是由誰來維修,那麼維修過程之中的責任應該怎麼劃分,業主可能會認為我積極的修的就可以瞭,可是承租人會認為你雖然積極修瞭,但是確實給我造成損失瞭,該怎麼辦?這又開始爭,這個情況我們也經常會遇到。第三個我剛才所談到的,中間如果中介公司,而中介公司又不是很規范的中介公司的話,那可能會給承租人和出租人帶來的損失就更大瞭。

  那麼轉租人因為在法律規定不能夠進行轉租,所謂他的權益應該說就不存在瞭是嗎?

  我在追一個問題,就是如果同意進行轉租的話,那麼轉租人權益又包涵哪些呢?

  這是這個案例當中我們所發現的問題,包華還有什麼要點評的嗎?

  包華:我覺得首先對於次承租人之所以出現其實原來本身也不見得知道自己就是所謂的次承租人,有的時候可能蒙在鼓裡。但是核心那一點,就是他在簽這個所謂租賃合同的時候,他並沒有確認對方的身份,也就是對方的出租人跟房屋的關系他可能沒有去審查過。至少沒看過產權證,因為看過產權證就知道瞭,所以這種情況之下其實承租人在承租的時候一定要關註一下,出租給你房屋的人和這個房子之間的關系。你是要審查的,你要審查一下他有沒有出租資格,那如果他不是房主,那麼在這種情況下能拿到合同。

房屋租賃陷阱多 警惕互聯網時代虛假房源

  包華:實際上如果大傢關註到,如果是在北京的話,我是在北京置業,在北京的話如果大傢能夠看到有一些政府示范性的一些合同,那麼其實在最後的附件中都會有一張現場交接設施、設備的一張清單,這張清單是需要去填的,也就是說在雙方交界房屋的時候需要確認房屋的那個現狀,如果你當時確認過房屋上有一些圖畫,確認過房屋的設施設備有一些毀損的,這個事得說清楚瞭,當然如果沒有的話咱們也說清楚瞭。這是雙方在現場交接和驗房過程中必須要做的一件事情,當是我們發現很多的朋友們在房屋租賃的過程當中,好象不太願意去填這樣的房屋交接的驗房單。

  曹鳳林:主要是我們也發現有一些關於就是二房轉租的問題,因為有的時候肯定拿瞭不少由房東來租的房子,但是轉租過程中可能你不知道它前期這個房子是怎麼拿到的,租金肯定是不用說,因為有時候很隱蔽不會告訴你,但是租賃期限也不是很清楚,比如說上面拿瞭一年的租期,但是轉租的時候轉租瞭兩年或者說當時他隻給房東交瞭一年的,然後轉租以後交瞭三個月的房租,然後轉成一年的房租扭頭就走瞭,然後最終實際的承租人是身受其害的,有這種情況。

  包華:比如說你要是房主的話,你要給我一個產權證,讓我看到,還有你的身份證件讓我知道,那麼你產權證和身份證跟身份證如果匹配的話你就是房東,那我跟你談就沒問題,但如果這兩個東西對不上,就說明你不是房東,你怎麼拿到房屋使用權的,你要說清楚,有一個租賃合同在前面的話,證明他是有一個使用權的話,我們也可以去查房屋,使用權的一個繼續轉租的問題,但是要看原來的合同中到底寫沒寫,比如剛才曹律師所介紹到的,如果他確實合同裡沒寫,那你就不能轉,或者你能拿房東一個授權確認書來給我,這個都是我們可以要求的,這個案件裡面小楊最大的一個失誤就在於沒有做這方面出租人的資格的審查,所以這是它的一個過失。

  包華:我覺得補一句,因為實際上二手房轉租是可以提高房屋使用效率的做法,關鍵這種使用效率有一定的風險,我們需要通過法律的構架去解決這樣的風險,才能實現我們想要的目標,所以不是說二手房轉租和提高市場效率,提到使用效率、提高租金效率之後大傢就沒有責任瞭,權利跟責任永遠是對等的。

  包華:我承租過房屋,但是比較走運,因為我本身就是幹這個行業的,所以在自己的承租房屋過程中還算比較順利,但是我身邊確實有很多朋友因為租房子發生很多不愉快的事情,包括把房子出租給中介公司,然後變成瞭群租房,受不回來,這種情況在我身邊的朋友中已經出現瞭不止一起瞭,所以從租賃市場角度來說目前來講不是很規范,所以大傢在進行出租、承租的過程中大傢還是要小心一些的。

內容來自sina新聞

  小劉是個北漂的白領,來到北京後帶著老婆和上幼兒園的兒子四處租房居住。2011年,小劉與房主老張簽訂瞭租賃合同,約定由小劉承租老張的房屋,房租押一付三。租期之內,小劉與老張相處十分愉快。租期屆滿之時,雙方卻因3000元的押金產生瞭激烈的爭吵。老張稱他向小劉交房時房屋的墻壁是新粉刷的,而小劉退房時,墻壁已經被弄臟,有一處墻壁甚至留有小劉兒子的塗鴉,廚房的油煙機也被用壞,老張認為小劉應該負責重新粉刷墻壁,賠償油煙機,相應費用應該從押金中扣除。這樣算下來,老張不但不用給小劉退押金,小劉還應另行賠償老張的損失。小劉卻說,老張的房子常年對外出租,墻壁本來就是臟的,抽油煙機隻是老舊磨損瞭,而且他在租賃期間曾向老張報修,老張並沒有理會。因此押金應該全額退還。雙方爭執不下,隻得訴至法院,老張的證據隻有小劉退房時的房屋照片以及對廚房抽油煙機的錄像,照片顯示墻壁上有勾畫痕跡,錄像顯示抽油煙機運轉中確實有較大的噪音。按照誰主張誰舉證的原則,因為老張無法證明其將房屋交給小劉一傢時墻壁是新粉刷,此外老張也無法證明抽油煙機是小劉用壞,最終經法院調解,雙方達成和解,由老張退還小劉押金2000元。之前是3000之前,最後是退瞭2000塊錢,這麼一個案例我們來給大傢分析一下,你看出租人就說我這個房子原來挺新的,挺好的,所有的設備都是能夠正常運轉的,你看你租瞭一段時間以後墻壁也臟瞭,抽油煙機噪音也老大瞭,他也提出瞭他的一些不滿,但是這裡面好像就是證據不足,有的時候這個糾紛發生就是因為不能提供相應的證據,所以說這個糾紛吵架就吵翻天瞭,這其中應該註意些什麼呢?

  千萬別給自己找麻煩。有的時候拍兩張照片是不是也挺管用的。

  包華:我覺得這是一個目前很多中介機構慣用的做法,就是通過虛假宣傳的方式來接觸到承租人,接觸到客戶,在這樣情況之下他就有機會把自己手裡剩餘的這些房源能夠去進行相應的轉租或者去達成交易,但是這種虛假宣傳確確實實導致我們網站很多的資料是不真實的,也使我們很多承租人是望而卻步的,就不太敢相信,不願意花費這個時間。我給聽眾講一下這個地方,北京市安定門這個地方其實在北京市的市中心,在北京的北二環邊上,應該說這個地理位置非常好,而且這個租金的價格在同地段相比較,這個價格真的也是很好,很便宜,在北京來說,我說說北京。從這個角度上來說,那麼凡是有這樣信息的房屋,我相信不會有太長時間就會被承租人給承租走,那不太可能發生長期空租的情況,但是向這樣的房源恐怕也不會很多,所以中介公司就以比較好的房源信息,可能那個房源實際已經出租瞭,以這樣的房屋信息來吸引那些,當一個誘餌,就是我先把你招過來,大傢先見面,我得到你的資料,等以後真的有房屋,或者現在有其他房源的時候,比如同一小區其他房屋我就可以在這個過程中進行相應的推銷,但是如果我把這樣的房屋我給你登記上去瞭,可能你不會來看,所以實際上這種虛假宣傳應該說給我們的很多的承租人造成很多的麻煩,甚至於生活不便、工作不便,但從另一方面似乎又沒有一個誠信體系對於這樣的行為進行相應的規范,甚至於給它明示,哪怕連一個電商網站的一個所謂的好評都沒有,所以在這種情況之下,看出來我們現在的二手房的租賃市場確確實實它的規范程度還比較差,應該說還有很大提升的空間。

  剛才包華也說現在來看二手房出租應該說很不規范,監管方面也有很多的空白地帶,現在這樣一個局面是不是挺難改變呢?曹律師?

  曹鳳林:其實越普遍的東西越難改變,這個現在我們整個一個社會現象也都是這樣,那麼更多的我們覺得還是一個不僅是監管部門,而且我們自身也要提高一些警惕,才是最主要的,因為你單方面做任何事情的話,都是力量很薄弱的。

  那對我們消費者來說怎麼樣才能夠不上當,練就一雙火眼金睛呢?有沒有好的建議給大傢?

  隨著春節假期的結束,不少返城務工人員和返校學生都在苦苦尋找舒適價廉的房子,希望有一個相對理想的棲息之所。因此,每年的這個時候,二手房租賃市場都特別活躍,看房、租房人數與日俱增,房租也水漲船高。然而,在辛辛苦苦尋找房源和租住過程中,不少消費者遭遇瞭種種不堪回首的窩心事兒,甚至上當受騙,蒙受經濟損失。為瞭幫助更多租房者辨明真偽,維護自己的合法權益,今天的節目我們邀請到經濟之聲特約評論員包華、北京蘭臺律師事務所律師曹鳳林,一起來為大傢揭示租房背後暗藏著哪些貓膩,消費者如何避免發生租賃糾紛。剛才我也說瞭租房這個過程讓大傢感覺到挺難受的,或者挺糾結的,有的朋友甚至遇到瞭受騙上當的情況,二位有沒有租房的經歷,包華應該有吧?

  包華:我覺得總結起來就是這樣幾句話第一個房子得是真的、第二房東得是真的,第三價格得是真的,但是把這三件事搞清楚需要一定的耐心,當然從另外一方面我們也發現到一個日很突出的特點,就是現在很多房東都願意短租房屋,比如我隻租一年,第二年我就要調整,其實這樣的租賃心態不是很成熟,如果我們通過大量的時間去調研、去走訪,這麼高的成本,包括中介費用,那麼在這種情況隻能租12個月的房子的話,對於承租人來說他很難珍惜這個房子,在某種意義上來說,租期時間相對偏長,收益是穩定的,而且能夠督促我們的使用人更珍惜這個房子,因為這個房子我租的時間會比較長,那麼壞瞭之後其實我自己是有責任的,所以實際上現在我們大傢看到的一年一調整這樣一個房屋的租賃不是很理想。



  包華:因為大傢都覺得房租低,我說的是業務來說,對於使用人來說已經不低瞭,但是對於業主來說這個房租還是偏低的,尤其跟房價相比較,房租是偏低的,所以希望能夠通過一年的調整,我一年調整一次房租把房租調上來。但是有一個最大的問題,我想提給所有的業主就是如果你調整一次房屋租金,更換一個房屋使用人的話,我們假定這個時間的周期是一個月,那麼也就是12個月會虧1個月的租金,相當於你的房租打的9折,這都很清楚,所以你必須漲到原來房租110%-120%的水平才能把這個損失補回來,這是非常困難的,從某種意義上來說,我們市場上的價格不是你一個人想定就能定的下來的,大傢是一塊定的,這是一個市場協商價格,所以我覺得現在短租的方式既不利益承租人保護房屋,也不低於出租人維護自身的租金收益的穩定性,所以我到是建議大傢可以考慮2-3年這樣一個中期,當然可以在合同中寫明第一年租金是多少、第二年是多少、第三年是多少,用這種方式來解決我們收益的穩定和增長問題,所以交易雙方如果能夠有一個基本穩定預期的話,可能對於租賃市場會更好,這是一種成熟心態。

  我們經常會看到一些小廣告說什麼什麼房子中介免談,其實大傢對中介有的時候也需要它,但有時候又覺得它不值得信任。曹律師?

  曹鳳林:其實我覺得中介本身它這個行業來說是給大傢帶來一個方便,其實應該受益者是雙方,包括中介也是一個受益者,但是因為中介有一些不當的做法,已經把良好的操作運行方式給大傢造成壞的影響,起到負面的效果要遠遠高於正面的效果,那這樣大傢肯定是不願意接受中介的一種代理的方式或者是一種經紀人的方式來體現,寧願自己去選擇承租人,更會增加自己判斷的能力。



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潘育霖

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