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  中國社科院的一份報告顯示,預計到2050年,全國老年人口總量將超過4億,而屆時中國總人口約不足12億。由於出生率的下降預計在中國將呈現長期固化,因此,深度老齡化對中國不再是猜測,而是必須面對的前景和考驗嚴峻的課題。

  房企黑馬"中投發展"近日在北京密雲縣拿下一宗特別註明"包含養老功能"的土地,這在國內土地出讓經驗上尚屬首創,被視作中國為應對未來洶湧的老齡化前景在相應產業的一次突破,備受各界關註。

  據瞭解,目前我國養老地產的開發模式主要包括三種模式。模式之一是一些開發商打著養老地產的旗號,實際上就是賣住宅。此類"銷售"模式的優點在於資金回籠迅速,模式復制成本低,有利於迅速提高公司品牌形象與規模;模式之二則是"銷售加持有"的方式,可以回籠資金,另外一方面可以推動政策獲取後期運營的持續收入,這以首創置業與長青基金為代表;模式之三則是會員制的"綜合地產型"模式,其贏利主要依靠會員制收益以及綜合服務收益,這以上海的"親和源"模式為代表。不過,無論哪種方式,鑒於開發企業投入巨大,地產項目多瞄準高端養老客戶。

  養老用地零突破

  近日,一傢名為"中投發展有限責任公司"的房地產開發企業,以總價4.62億元的價格,成功中標瞭北京密雲縣一宗的居住用地,由於該宗土地的用途在國土部門發佈的出讓公告中特別註明瞭"包含養老功能",這在國內土地出讓經驗上尚屬首創,被視作中國為應對未來洶湧的老齡化前景在相應產業的提前部署上的一次突破,因而備受各界關註。

  在業內看來,中投發展不僅在"銀行、基金、代建公司"三方合作的模式上有創意,而且還具備重要的光環:政府背景、資金充足、品牌優勢。因此,雖然公司成立時間不長,出身顯赫的中投發展近一年多來已經在土地市場上有所斬獲:2011年拿下瞭天津濱海新區中心商務區8宗核心地帶,總面積為36.3萬平方米,主要用途為住宅和商業配套服務。另據悉,該公司正在北京接洽的項目有北京昌平新城的行政功能區市政設施、基礎設施建設,密雲新城開發,以及亦莊商業綜合體開發等3大項目。其中,僅昌平新城科技商務區的開發面積就達55平方公裡。

  據悉,該區域空氣非常好,周邊小區二手房價格在8000元/平方米,新盤達到13000元/平方米。小鎮容納著高檔賓館、經濟型酒店、網球場、滑雪場等,濕潤的空氣中夾雜著綠樹的氣息,可以說是"天然的棲息地"。根據該地區樓盤目前價格,按照開發周期大約3.5年來算,該項目未來整體利潤率肯定超過50%,業界人士普遍認為"這是一筆很劃算的買賣"。

  然而,經過幾年的探索,無論是房企還是險企,已面世的養老項目都沒有給市場帶來驚喜。國內企業在養老地產開發、運營等方面還缺乏標桿,可供學習、參考的成功模式和經驗並沒有出現,多數房企也隻停留在研究與觀望層面,甚至隻有少數房企有相關項目運營。真正的制度突破和模式創新仍未能出現。

  破局者中投

  所謂深度老齡化,即每3個人中有1個人需要提供養老服務。相關數據顯示,目前中國60歲及以上老年人口達1.77億人,占總人口的13.26%,其中65歲以上老年人占總人口的8.87%,同2000年第五次人口普查相比60歲及以上人口的比重上升2.93個百分點,65歲及以上人口的比重上升1.91個如何查2胎房子利率多少免費諮詢試算百分點。

  究其原因,有關專傢指出,運營模式不明確,盈利前景不清晰,制度壁壘依然存在和土地稅收等鼓勵性政策的缺失,是制約以養老地產為主的老年產業目前在中國發展的幾大難以跨越的重要障礙。同時,部分房企以"養老項目"為噱頭、將其作為圈地工具但卻開發高利潤的住宅的行為,對尚處培育期的該產業的聲譽更是有害無利。

  

  目前,全國僅有800多所老年公寓、社區,這一數據在未來龐大的老齡人口數量面前幾近於無。經過簡單測算即可得知:如果僅3%的老人能在社會設施中養老,全國就將有530萬老人進人老年公寓或老年住宅安度晚年,就需要建造8萬到10萬所老年公寓及住宅,投資總額便是900-1000億元,加上其他設施設備等,其商機將達到1200億元。

  國傢相關職能部門已經意識到該問題的嚴峻性。去年7月24日,《民政部關於鼓勵和引導民間資本進入養老服務領域的實施意見》下發。《意見》首次提及"民間資本舉辦的養老機構或服務設施,可以按照舉辦目的,區分營利和非營利性質"。《意見》鼓勵民間資本參與居傢和社區養老服務;鼓勵民間資本舉辦養老機構或服務設施;鼓勵民間資本參與提供基本養老服務;鼓勵民間資本參與養老產業發展。

內容來自sina新聞

  中投發展相關負責人隨後向媒體特別申明,公司擁有完整的養老產業規劃和發展方案,是有備而來。"在密雲A-01、B-01地塊上,我們主要從事養老產業探索,並不會借養老名義來從事房地產開發。"

  養老產業困境猶存

  資料顯示,中投發展定位為推動國傢城市化進程的城市運營商。經營范圍主要包括:基礎設施建設,公共設施和公用設施的投資建設管理,城市信息化建設,養老健康產業投資,工業項目、商業項目、服務業項目投資,投資管理咨詢、建設管理咨詢、企業管理咨詢。

  養老地產項目經營的長周期性,更是中國房地產企業此前未曾面對的新狀況。據瞭解,美日等國營利性養老地產大部分采用"一次性會費+月服務費"的模式。這種盈利模式的優點是既可以解決地產公司前期一次性投入太大的問題,還可以兼顧日後持續提供的養老服務支出的需要,如美國一次性會費大約為人民幣250萬-400萬元,外加月服務費人民幣1.3萬-2萬元,這還不包括醫療費、水電費、停車費等等。即便如此的高收費,養老地產公司的利潤率也隻有7%左右,甚至更低,普遍的成本回收期也需要10-15年。

  老年經濟前景看好

  所以,養老住區的項目不同於傳統的房地產開發,也不是房地產企業普通意義上的轉型。因此,養老地產作為一種全新的服務性地產形態,涉及地產開發、金融服務、醫療服務、護理服務等多種業態,需要醫療機構和保險公司的共同參與。

  據瞭解,中國養老地產的先驅、北京太陽城集團,經過10年的經營才逐步走出虧損。這對於以往習慣於高利潤和高周轉的中國房地產企業來說,勢必面臨一系列徹底的轉變。因此,中投發展此次能否開發出真正依托於綜合老年服務的養老地產項目,仍有待後續觀察。

  將首次包含養老功能的居住用地成功摘下,中投發展這匹剛剛投身養老和地產開發產業領域的"黑馬"隨之被推向瞭輿論關註的前臺。據瞭解,中投發展成立於2011年6月13日,註冊資本金20億元,背後的股東則個個聲名顯赫:系由綠城地產、綠城陽光投資有限公司、中國建銀投資有限責任公司和黑石基金組建。其中,中國建銀投資有限責任公司占60%股份;綠城地產占24%股份;黑石基金占10%股份;綠城陽光投資有限公司占6%股份。

  部分企業認為,老齡化引發的"銀發經濟",將成為繼嬰兒潮帶來的住宅黃金期、商業消費高峰期之後,下一個具有持續增長潛力的商業新邊疆。截至目前,今年全國已有20多傢房地產相關企業正式表示將涉足該產業,其中包括的萬科集團、綠城集團、遠洋地產、復興國際、華潤地產、保利地產等知名房企。

  享有制度先機的保險公司,也是被視作未來在養老產業領域內將大有作為的另一支重要力量。可資借鑒的是,在相關行業發展較為完備的歐美國傢,保險公司由於能夠打通養老保險、醫療保險和"倒按揭"等衍生住房金融服務等不同領域,因此其一直是老年產業中最主要的服務供應商。陽光保險、泰康保險、太平洋保險等險企,也成立瞭養老地產事業部,蓄勢待發。





中投發展佈局密雲養老地產

  同時,中投發展還以9.25億元的總價,拿下瞭上述宗地毗鄰的"密雲縣溪翁莊鎮京密引水渠調節池東側A-02、B-02、B-03、B-04地塊",這四宗地塊建築規模約為23.78萬平方米,平均樓面價3889.8元/平方米,土地性質則為住宅用地。

  至此,土地市場上多瞭一位主角--養老綜合用地。北京市國土管理部門去年末曾透露,今後養老綜合用地將與工業用地、住宅用地、商業金融用地享受同等待遇,在土地用途上單獨列示,供地范圍則主要集中於北京市近郊地區,少數位於五環周邊。養老綜合用地的綜合性主要體現在用地性質上,具體來說即約70%的住宅用地加上不到30%的商業金融用地,以及少量的養老醫療設施用地。





  目前這樣的情況在國內並不在少數。記者查閱資料發現,目前國內現有的養老項目中,有的隻是在社區內配建一兩棟"養老住宅",有的甚至純粹以養老住宅的名義銷售一般樓盤。更重要的是,這些冠名為老年公寓的住房,並未考慮老年人的生理行為特征,配套的硬件設施和軟件服務都處於空白或低水平階段,與真正意義上能夠滿足老年人的老年住宅相去甚遠。

  著名經濟學傢吳敬璉曾經表示,"養老地產不應該完全是地產,涉及方面會很廣,是一套完整的產業鏈,包括醫療護理、康復、健康管理、文體活動、餐飲服務直到日常起居呵護,不能一概而論。老齡化產業是一個很大產業,這種產業帶有一定的公益,應該在服務上多做文章,不隻是房地產商賣房子那麼簡單的問題。"

  全國工商聯房地產商會會長聶梅生則分析認為,有意涉足該領域的房企要清楚老年產業的屬性:首先,它的價值和屬性應該有地產屬性,有住宅、普通商業地產和醫療保健等;其次,有非常強的金融屬性,比如說證券、基金、保險、儲蓄性的產品,會在這個鏈條中得到發揮和承載,還包括客戶理財、老年理財的內容;第三,有服務屬性,服務於核心的需求和老年增值的需求;此外,還應當有非常強的人文屬性,屬地文化很強,隻有這樣才能讓老人覺得是傢。

  老齡化給社會造成的壓力已經呈現。全國老齡工作委員會辦公室副主任閻青春稱,2010年,中國完全失能日常生活需要全護理和照料的老人已經增加到1084.3萬人,預計到2015年,將達到1240萬人。失能老人的護理難題給以獨生子女為主的下一代帶來沉重的壓力。傳統的"養兒防老"模式或將難以為繼,養老產業的剛性需求幾乎是必然釋放。



  中國社會邁向深度老齡化的前景已經不可逆轉,而包括養老地產在內的相關服務行業發展的嚴重滯後,讓越來越多國人擔心未來中國是否能實現"老有所依、老有所養"。

  延伸閱讀:我國現有養老地產項目運營情況概覽

  由於目前國內養老地產尚未形成固定的盈利模式,很多房企不得不通過一次性賣房來獲得現金流。這導致業內對房企進軍養老地產的真實目的產生瞭很大質疑。"在土地市場價格日益走高的市場背景下,養老地產成為開發企業進行'圈地運動'的工具,成為房企曲線拿地的'拿地模式'。"上海同策咨詢研究中心總監張宏偉說。





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  據悉,該地塊位於北京市密雲縣溪翁莊鎮京密引水渠調節池東側A-01、B-01地塊,面積519965平方米,土地使用年限是50年。根據測算,這兩宗土地的平均樓面價為888.5元/平方米。有地產界人士認為,中投發展獲得該地塊的成本,"幾乎跟劃撥形式差不多",預計總開發成本為4000元/平方米,"非常有競爭力"。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-04-17/15192112468.shtml

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