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春交會促銷信息虛實難辨 價格戰助長觀望情緒
剛剛結束的2014昆明春季房交會，盡管參展企業、項目、意向簽約都創下歷年新高，但這些數據所引發的並不是業內對市場的好評，反而是對昆明樓市的未來走勢有瞭更多猜想。
在國內一線城市部分項目降價的影響下，本身就對市場抱有期待的購房者對此次春交會更是寄予瞭厚望。然而，春交會所展現出來的價格混戰，各種促銷 信息虛實難辨，似乎又讓購房者有些徘徊。其次，部分項目直接亮出價格底牌，實則也沒有得到豐厚的回報。在這場同臺比試中，更多的房企將精力放在宣傳推介 上，並沒有給出明確的價格，似乎也在測試這個市場，測試購房者的價格承受能力。
至於昆明樓市民間二胎 民間二胎借款利率任何問題免費諮詢後勢如何，單從這次房交會很難定論。但無論是購房者，還是開發商，無疑都將這次春交會當成瞭一次市場體驗，然後各自抱有不同的期待。
需求篇
趁早還是再等等
兩種態度左右需求天秤
都說春交會是一年樓市的"晴雨表"，2014雲南房地產行業中市場的需求點在哪？本屆春季房交會上，"晴雨表"效應似乎並沒有那麼準確。雖然參 展項目創歷年之最，多大160個樓盤項目。但記者走訪40餘項目、采訪近百位參觀者之後發現，今年的市場需求呈現兩大大特點：投資客鮮有、剛需族謹慎而挑 剔；價格戰擾亂需求心理，觀望依然在樓市蔓延。
價格戰助長觀望情緒
如果說"地段，地段，還是地段"是開發商的真理，那麼"價格，價格，還是價格"成為瞭現階段購房者信奉的真理。在實力集團策劃中心經理彭樂看來："目前市場環境並不理想，導致昆明樓市走衰的主要原因是由於各項目大打價格戰所致。"
有業內人士指出，今年昆明樓市總體的需求依然在增長，但在全國市場降價的喧囂中，也讓很多人要買房的手又縮瞭回來。而現階段房企大幅度的讓利， 也讓不明情況的購房者觀望的情緒愈發濃鬱，"降價"的呼聲也日漸高漲。而據記者從房交會組委會獲悉今年的房地產意向簽約量已達到895套，比去年春交會總 和還多出90套，但從實際情況來看，在全國多個城市出現降價風潮的影響下，"買房趕早"與"等價格降點再買"兩種態度依然平衡著需求天枰的兩端。
投資客少剛需族謹慎
"登記瞭購房意願的有230多人，但是實際上成交的隻有24套。"某項目置業顧問告訴記者："如果沒有小禮品贈送，恐怕登記購房意願的人都不會 這麼多，感覺今年比去年冷清多瞭。"今年春季房交會上，60餘傢房企攜160個樓盤參展，開展第一天參觀人數就破瞭5萬，官方通報的首日意向簽約為217 套。但到最後真正達成交易的又有幾個？幾乎所有開發商都在擔心這個問題，且都不報樂觀態度。
從總體來看，今年以來昆明樓市就呈現出投資客鮮有，剛需族謹慎的反應。業內人士指出，在投資方面，大量綜合體、商業、商務項目的出現，好壞摻雜 使得市場信息不對稱，分散瞭投資主力軍；另一方面，受整個房地產市場不利消息的影響，剛需一族被幹擾瞭判斷。無論是投資客，還是剛需一組，觀望情緒仍在蔓 延。鳳凰禦景項目經理陳曉鈺認為："今年推出的項目很多，置業者在選擇的時候自然更加冷靜的對比和考量。"
供應篇
新項目大放異彩
客群主要鎖定剛需人群
本次春交會上，不少"新面孔"也首次露面。位於前興路的"H公寓"、新亞洲體育城8期領袖星辰園、西市區昊龍集團首個在昆地產作品龍韻春域、楷 豐地產的鳳凰禦景等全新項目在本次春交會上大放異彩。此外，一向低調的佳湖地產也在"隱身"多年之後，在本屆春交會上推出瞭世博旅遊板塊力作--清水佳 湖·雅居。
新面孔新項目新表現
從這些新項目來看，涵蓋產品非常豐富，包括H公寓的集成公寓；清水佳湖·雅居的別墅、小高層住宅；領秀·星辰園、鳳凰禦景、龍韻春域的住宅。H 公寓以第一代私人寓所亮相，在房交會上吸引瞭眾多購房者眼球，近3500元/平方米的裝修，含所有傢具、傢電。在34平方米的建築面積基礎上，贈送面積高 達16.4平方米，一廚一衛一室二廳的戶型實現瞭使用功能的完美分區。
在春交會5號展館，佳湖地產位於世博板塊的清水佳湖·雅居置業顧問向記者介紹，清水佳湖·雅居項目將推87-166平方米兩房到五房戶型，均價 預計為8000元/平方米，項目涵蓋疊加別墅、獨棟別墅、小高層、高層住宅。清水佳湖·雅居目前已是準現房發售，預計今年年底可交房入住。新項目所帶來的 新表現的確沒人讓人失望，更是吸引瞭不少購房者現場咨詢。
剛需產品更重環境配套
本次在春交會上亮相的新項目可謂分佈瞭昆明主城的西市區、南市區、北市區幾大板塊，從這點來看，延續去年開發情況，這幾區域仍然是房地產開發的 熱點區域，尤其是廣福路和前興路板塊，在近年來新樓盤更是頻出。從產品來看，以剛需住宅為主的高層、小高層產品在每個項目中幾乎都占據著較大的比例。
在住宅市場大供應的情況下，這些新項目在產品、項目配套、環境等方面也毫不忽視。長豐地產營銷總監劉天煜介紹領秀·星辰園時說：領秀·星辰園規 劃有八個主體園林，與昆明其他項目線狀分佈的綠化不同，星辰園以畝來計算的綠化面積呈塊狀分佈，綠化率高達48%。雖然容積率和周邊其他項目區別不大，但 是項目建築密度很低。在交通配套上，領秀·星辰園圍繞新亞洲體育城5-7期，在共享原有的交通優勢基礎上，8期未來還有4、7號地鐵線環繞，此外，星辰園 還會陸續給業主帶來像免費社區巴士這樣惠民的物業，這些物業將會在項目開盤以後一一給大傢呈現。
價格篇
以價格換成交
源於開發商資金鏈緊繃
綠地·盛高大城認購優惠5萬元；海倫國際一成首付僅需7萬元；中信嘉麗澤公寓認籌5千元抵5萬元優惠；昆百大·國際派10萬元買鋪......2014年昆明春季房交會現場，開發商不惜血本打出親民價。縱觀展會，各種大幅度的優惠背後，市場認可度有多高？值得深究。
低價牌認可度不高
"我們專門在春交會期間推出10套特價房，優惠力度很大，性價比也比較高。"在錦康集團的展位前，朝九晚五項目銷售人員向記者介紹。然而，在春 交會進行到第三天時，記者再次來到該項目展廳，特價房也僅推出去一套。詳細打聽才知道，原來這批特價房都是面積過大，戶型設計相對欠缺的房源。
"每年的春交會我們都會來，主要是看看昆明哪些房子在開發，有沒有投資價值。"5號館的中豪·優活城展位前，胡女士向記者表示。記者調查發現， 除瞭部分首次置業的剛需購房者，像胡女士一樣的投資者也不少。"現場不少項目優惠幅度很大，但不太符合我們的投資需求。買房子不能隻看價格嘛，尤其投資， 還要綜合考慮。"胡女士稱。
降價動力源於融資難
一個樓盤優惠數萬、數十萬元，低首付、分期首付等策略，拉動瞭多少購房者？對此，昊龍集團房地產營銷總監鄭丹鵬分析，今年樓市不太好，昆明房價 雖然沒有出現大起大落的波動，但這麼多項目打出價格牌，也是有一定道理的。加上金融政策對房地產的支持度降低，房貸收緊，一定程度上也抑制瞭開發商的節 奏。合理定位房價，加快融資成本的回收，這些都是合理范圍內的表現。
至祥研究中心則表示，目前形勢下，開發商降價的動力主要是來自於高額的融資成本，通過降價銷售推動回款已經成為更直接的資金來源。就房地產行業 的周期性而言，春季本身就是淡季，以價格換成交是一種最為簡單且相對有效的方式，一方面融資成本低，另一方面也不涉及企業的控制權等問題。
剛需客戶在市場上的大量存在是開發商通過降價實現回款的前提條件，這部分客戶往往具有較高的價格敏感性。面對有限的剛需客戶，為實現有力的爭 搶，通過首付分期和價格優惠吸引客戶，實現其置業行為的前置，來達到開發企業回款的目標，進而緩解資金壓力，就成為開發商必然考慮的方式。
新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-04-16/15284070873.shtml
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