潘育霖

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??越來越多的企業開始進入銀發市場。近日，高力國際發佈瞭《暮色中國：養老地產市場之契機》一份報告中闡述，在中國，曾屬政府單方面管轄的養老地產市場，正成為私營房地產發展商及投資者的潛在開發領域。根據聯合國人口署數據，中國業已進入老齡化人口快速增長階段，65歲及以上人口數量將於2025年達到2億，民間二胎設定金額2050年將突破3億。

??然而，中國現有養老物業存量較為有限且品類相對單一。在意識到解決養老物業嚴重匱乏的一種途徑是政府與社會力量需共同參與後，中央政府出臺瞭若幹政策，以吸引境外投資者及國內私營企業進入養老地產市場。

??2015年2月底，政府重申瞭對發展養老產業的支持，推進民間資本參與養老產業優惠措施的落實。這一最新公告反映瞭我國政府發展這項社會事業的長期策略。

??高力國際研究發現，對發展商及投資者而言，市場存在大量發展機遇，尤以中國一線城市為甚。在北京、上海及廣州這三大城市中，65歲及以上人口數量高於全國平均水平，並逼近美國、英國及日本的水平。同時，一線城市傢庭人均可支配收入較高，通常為獨生子女傢庭，且對醫療護理的要求相對較高。這些因素將共同推動未來數十年內市場對養老物業的強勁需求。

??然而，這一細分市場在廣義房地產市場中仍處於起步階段。盡管一些發展商和投資者已嘗試瞭多種商業模式，最青睞的盈利模式尚未出現。

??高力國際回顧瞭北京和上海當前養老地產行業的政策環境及盈利模式等因素，以辨別市場機會；並對美國、英國及日本的案例進行總結與研究，從而為中國養老地產行業的發展作出啟示。

??中國的養老地產行業仍處於發展初期，市場參與者正在嘗試多種商業模式。養老地產項目的運作可大致分為三個環節：投資、開發及運營。在前述案例中，單一市場參與者往往包攬瞭兩個或更多環節。但預計在未來，各個環節中市場參與者角色的劃分將愈加清晰，多個市場參與者將合作完成一個項目。

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??這與酒店的運作相類似，投資者提供資金，發展商購地並施工建設，第三方管理機構負責後期運營。保險機構具備龐大的資金儲備，並且可以接受較長的資金回報周期，因此最適合參與投資環節；房地產發展商在獲取土地、瞭解市場、以及項目建設及銷售方面具有不言而喻的優勢，較適合參與開發環節；而養老服務機構則更適合參與項目的後期運營。

??這種角色的劃分已在一些案例中有所體現。在上海，來自美國的養老地產投資及運營商峰堡投資集團與復星集團合資開發瞭星堡中環養老社區項目。在北京，發展商遠洋地產與美國養

??老地產運營商Emeritus合作打造瞭椿萱茂凱健項目，中國人壽系此項目的主要股東之一。此外，發展商萬科集團委托瞭公私合營的養老服務機構親和源來運營其萬科幸福匯項目。

??高力國際研究部認為，不同市場參與者之間的合作將成為保障養老地產項目的資金來源、建築水平以及運營質量的關鍵。因此，包括發展商、養老服務機構、保險機構在內的市場參與者之間存在巨大的合作空間。這三者的成功結合將是打造知名養老地產品牌的一大優勢。

新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-03-12/17055981711343219425385.shtml

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