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  2012年10月11日，長沙市城鄉規劃局全權委托長沙晚報，獨傢權威發佈《長沙市城市商業網點佈局規劃(2005-2020)》修訂版，引發全市熱議與高度關註。

  該規劃對對商業中心，社區商業服務設施，商業街，商品市場，大型商業零售網點，高星級酒店及餐飲，物流配送業等七部分進行瞭詳細規劃。其中，截至2020年長沙的"1+32"商業中心內容，成為核心關註點。

  長沙市多傢房企和樓盤項目迅速跟進宣傳推廣，取得瞭同步宣傳的效果最大化。

  半年過去。省府新區商業中心、梅溪湖商業中心、濱江新城商業中心、金星商業中心、月湖商業中心、武廣商業中心、濱水新區商業中心、土融高雄燕巢土融松桂園商業中心......規劃中的一批新商圈或強勢崛起，或蓄勢待發，讓不少投資人放棄進入門檻較高的老商圈，轉向新興商圈。

  目前，長沙的商圈佈局與現狀如何？市民關註熱點在哪？本期會客廳，我們一同對長沙商圈進行再度發現與掘金，本次廣廈會客廳邀請長沙北辰房地產開發有限公司策劃總監 朱炫探討長沙商圈的發展。

長沙北辰房地產開發有限公司策劃總監 朱炫

  議題一：經過半年多發展，目前長沙已有哪些非傳統主力商圈強勢崛起或蓄勢待發？勢頭如何？各位分別看好哪些商圈？

  朱炫：用"看好"這個詞來分析當今的長沙商圈可能沒有太多意義，我覺得現在長沙感覺應該不是一個傳統的中心、分中心，或者是所謂的西文東市、南帝北丐等等。坦白說作為開發商都在為各自的片區、各自的方向努力，希望把長沙營造成為中部的一個商業檔次高、商業整體水平往上升的階段。從項目上來說，我肯定看好北辰三角洲。

  我們還會發現，一是品牌因素上來瞭，各大巨頭占據著各個商圈，都用瞭非常好的開發理念，包括品牌資源及商業理解。二是近兩年有非常多的國內頂尖乃至全球頂尖品牌正在蜂擁而至，LV美美百貨店在長沙是第一名，包括還有很多品牌正在蜂擁湧進。昨天和戴德梁行的商業顧問也有聊天，很多品牌都非常重視中國長沙，甚至有些品牌蓋過瞭武漢，在商業拓展這一塊兒，有非常多的招商需求。

  從勢頭來講，商圈發展完全是不可逆的。以後的長沙不管是傳統的，還是非傳統的；不管是主力的，還是副中心的，都會有一個良好的發展勢頭。

  議題二：要撬動(非替代)五一商圈等傳統老牌商圈，分流目標人群到各個新崛起的商圈，各位覺得新商圈該從哪些方面下功夫？地鐵元年，城市發展方向在哪裡？

  朱炫：看長沙的商業，我們還是要更細心一些，在目前長沙的市場環境和消費者的感知能力之下，我們要做的事情是很多的，比成熟的城市需要做的給更多。如果想做好商業，無非是三個方面，即：買傢、市場、客群。

  所謂買傢，不能說所有的商業都持在手裡，提供一個豐富品類的產品是一個前提，如果就劃三四十平米的街鋪，來的肯定是那樣一幫人，談什麼商圈？談什麼城市化？其次，在定位上要很瞭解市場，明明是自己運營的商業，非要一次性銷售出去，再來談商業和綜合體，是根本沒法實現的東西。最後，在招商這一塊兒一定要加強，我們對恒隆、太谷及上海經常做商業的開發商都有過研究，商業地產開發一個非常重要的環節就是招商，如果能招到更好，就怕招不到，你要招到瞭，買傢賣傢才會跟著你來，不然到最後可能隻能一次性打包出售瞭。那麼，對於買傢來說，你不能忽悠買傢來購買商鋪，培育買傢客戶也是很重要的。

  商業地產不是賣瞭、租瞭就結束瞭，後期的運營也是很重要的。對於商傢來說，導人流是一定要做的。不管是前期、中期，還是後期，對於導人流一定要付出大量的心血，這樣才算是真正的用心做商業，這個大方向大傢應該有所感受。

  談到核心人群，你的產品在銷售到投入使用，在後期運營之後，如何跟品牌一起建造區域影響力和商業影響力，這也是後期需要探討和協作的地方。

  議題三：在新商圈崛起的歷程中，商圈區域所在項目該扮演怎樣的角色？各位會拿出怎樣的產品，在推動商圈發展的同時，獲得投資人的青睞？

  朱炫：我們一直在賣住宅、寫字樓，我們項目已經到瞭第二個階段。我們在新的區委班子首肯下，把北辰三角洲片區定位成瞭中部創新型商業商務中心，這個概念是長沙市政府繼濱江新城和老火車北站以後，第三個商業片區概念。那麼，我們也會配合政府將中部創新型商業商務中心這個概念推向全球。

  我們的產品有三個方面的支撐：

  第一，有80萬的工建體量，相當於2.5個五一商圈。大，一定是一個有利的支撐。

  第二，在80萬工建裡面，我們做瞭一個城市級的"3+1"配套驅動模式。"3"的第一點是有一個城市體的商業定位，是定江洋樓下會有一個商業街和濱江大道連在一起，這是城市級的定位。第二級定位是區域級的定位，板塊一、二區和地鐵北辰三角洲站連在一起，結合地鐵商業的特點，結合湖南本土的風土人情打造瞭一個主題式的商業，是和鳳凰古城做的一個概念，把鳳凰古城的建築特色引到瞭一、二區商業街，希望在街區商業上有所突破。第三點是區域定位，公園和街鋪的定位不一樣，把普通社區商業打造成為一個有文化、有內涵、有時尚特色的休憩型商業街。這是"3"裡面的三點。還有"1"，我們和開福區達成初步意向，把橫山路做成城市級的商業步行街，詳細規劃和下一步合作意向，會在接下來的過程中通過各大媒體對外釋放。

  總而言之，每個商業都有其價值，每個夢想都有其價值，關鍵是看你怎麼做。對待商業，我們有一個"佛跳墻"的理念，這是制造工藝稍微復雜點的一道菜，講究的是細火慢燉，商業就需要細火慢燉。我們希望和大傢一起把長沙的商業做得更好。（文字整理/桑思）









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新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-05-16/20213174155.shtml

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